Conforme al Principio de Buena Fe, antes, durante y después de la celebración de un contrato, las partes deben actuar como personas de honor, esto es, respetándose entre sí sin intentar realizar alguna treta o artimaña para deshonrar el acuerdo al que llegaron. Este principio está consignado en el artículo 1362º del Código Civil, el cual indica que los contratos se deben negociar según las reglas de la buena fe y común intención de las partes; esta intención de las partes no puede ser interpretada de ninguna otra forma que la establecida en el contrato mismo.
De otro lado, podemos distinguir dos aspectos distintos en la buena fe.
a) Buena fe subjetiva.- Este aspecto se refiera al desconocimiento de un hecho, es decir, estar convencido que el actuar de la otra parte o de la misma persona es de acuerdo a derecho. Ante esto podemos precisar que la buena fe subjetiva podría considerarse como un estado de convicción de determinada situación jurídica.
b) Buena fe objetiva.- De otro lado, este aspecto de la buena fe se refiera a estándar o diligencia mínima que toda persona debe tener al momento de celebrar un contrato. Es decir, la conducta mínima de desconfianza con la que los hombres deben proceder.
Ahora, centrándonos en el Principio de buena fe pública registral, el artículo 2014º del Código Civil define que: “El tercero de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos (…)”. De este modo, podemos entender que la buena fe registral se aplica solo al tercer adquiriente de buena fe, es decir quien confía en lo que ve n registros, pues al estar ahí le da la publicidad y transparencia necesaria para no desconfiar en la otra parte. Si este tercer adquiriente no tenía idea de que sobre un bien que adquirió recaía una carga, pues esta no constaba en registros, no tiene por qué afectar su derecho. Es un modo de protección que la norma busca, a través de la proporción de un freno para la cadena de nulidades.
Requisitos del principio de buena fe registral. Con la sola lectura del artículo 2014º del C.C. podemos apreciar que se presentan una serie de requisitos que a continuación enumeraremos:
a. “El que de buena de adquiere…” es decir, el que adquiere confiando o desconociendo sobre la realidad de un bien, habiendo realizado las diligencias mínimas que cualquier persona hubiera realizado, o confiando en la publicidad de los registros públicos.
b. “…a titulo oneroso…” este aspecto se da en razón del daño económico que podría sufrir la persona que adquiere un bien sin saber que su derecho puede ser afectado. Ante este, el legislador ha brindado la protección del tercero de buena fe, para evitar que sufra este daño y que sus efectos persistan en actos posteriores.
c. “…algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo…” la persona adquiriente, debe de haberlo hecho en función a lo consignado en registros, es decir, la persona con la celebra el contrato debe constar en actas con la facultad para hacerlo.
d. “…mantiene la adquisición una vez inscrito su derecho…” este requisito es esencial, pues no solo adquiere el derecho, sino que lo apoya gracias a la inscripción del mismo, generando así un derecho real.
e. “…aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.” Esto se debe a un problema de “inexactitud registral” es decir discordancia entre la realidad registral y la realidad extraregistral, que gracias a la aparición de vicios que por no estar inscritos no son conocibles por el tercero.
f. “La buena fe del tercero se presume mientras no se demuestre que conocía la inexactitud del registro.” Si se llega a demostrar que el tercer adquiriente conocía la inexactitud de registral, se desvirtúa el principio de buena fe y el derecho se pierde.
